指定代理案例、法定代理案例以及委托代理案例各个举例分析,房屋买卖居间合同无权处分的法律后果是怎样的
1、指定代理案例、法定代理案例以及委托代理案例各个举例分析
。
2、房屋买卖居间合同无权处分的法律后果是怎样的
(1)无权处分无权处分1般是指对涉案房屋(房屋A)无处分权的人(甲)，对外(丙)以自己(甲)的名义将涉案房屋出售给案外人(丙)。从“无权处分”的概念来看，无权处分有这样1些特征：1.房屋的出售人不享有房屋所有权，这是无权处分最根本的特征。无权可能是根本没有所有权，也可能是只享有部分所有权。2.出售房屋的人对外以自己的名义，这是无权处分的形式特征。无权处分虽然不享有涉案房屋的所有权，但是房屋出售人却是以自己的名义而非房屋实际所有人的名义对外进行出售。3.出售房屋实际分为两个阶段的行为，这也是学界和实务界最引起争论之所在。无权处分1般先是为就涉案房屋的处分签订房屋买卖合同，之后再依据房屋买卖合同就涉案房屋进行物权转移。前述案例中，案例
1、
3、4中甲均构成无权处分，但是案例1中的甲属于事实上的无权处分，为最典型的无权处分;案例
3、4中的甲属于法律上的无权处分，为最常见的无权处分。(2)无权代理无权代理是指涉案房屋(房屋A)的出售人(甲)对外(丙)以房屋所有权人(乙)的名义将涉案房屋出售给案外人(丙)。无权代理与无权处分的本质区别在于房屋出售人究竟是以谁的名义进行处分行为。从这1点讲，无权代理不能等同于狭义的无权处分，但是我们也要注意到，在无权代理出售房屋的情形下，出售行为并非房屋所有权人真实意思表示的体现，因此也属于广义上的无权处分。前述案例2即属于这种无权代理。(3)无权处分的效力根据前述，无权处分实际上有两个阶段，第1阶段是为实现物权转移的债权行为，第2个阶段才是本质意义上的处分行为。因此探讨无权处分行为的效力，对这两阶段的行为的效力均需要作出判断。按照《物权法》的立法精神，已经将债权行为和物权行为做了分离，两者之间的效力不直接互相否定，即债权行为的效力不以物权行为的效力为前提，同样物权行为的效力也不以债权行为的效力为前提。房屋物权的转移需要登记，该物权行为的操作实际上还有行政主管部门的把关审核，在实践中发生的纠纷较少，更多的是集中在债权行为。关于无权处分合同的效力，《合同法》第5十1条如此规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”反面解释即权利人未追认或1直未取得处分权的，合同无效。该条规定被称誉称为中国民法上的“精灵”，在理论界和实务界都引发了极大的争论。如果将无权处分作广义的解释，那么无权处分合同的无效结论将会严重扰乱房屋交易秩序。在未对无权处分合同的概念作出明确的界定情况下，立法者在《物权法》设置了善意取得制度进行弥补。但是善意取得制度有着严格的条件限制，故最高院又进1步突破，在《买卖合同司法解释》中明确法院不支持无处分权合同无效。故实践中，无权处分合同的效力已经被认可。(4)善意取得善意取得制度是《物权法》设置的保障善意第3人的1个制度。善意取得的成立，需要满足3个条件：1.受让人是善意的，这是善意取得制度的制度根源。无权处分的结果导致物权转移给第3人，如果该第3人没有任何过错，从保护交易秩序和第3人的角度出发，均应当确认善意第3人取得物权的合法性。2.受让人支付了合理的价格对价。该条件其实是对第1个条件的细化，何从判断主观善意?内心的意思往往无法探知，只能从客观的行为去判断。交易的1个重要因素就是价格，如果以低价购进，则很难认定买受人的善意。3.物权转移已经完成。这是1个实践性的要求。善意保护制度是在平衡实际权利人和买受人的权益。当物权转移已经完成，交易的事实已经成就，推翻现状让实际权利人取回物权，对整个交易秩序是大的破坏，因此不应当支持;而在物权未发生转移的情况下，无权处分的行为只完成了1半，保持原有的权属关系更利于整个社会秩序。(5)相关法律规定通过前面论述，我们再从法律规定的角度重新梳理1下有关无权处分的法律处理问题：第1，《合同法》对无权处分和无权代理合同的效力规定。无权处分合同和无权代理合同都是效力待定合同。《合同法》第5十4条第1款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第5十1条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第2，《物权法》规定的善意取得制度是对无权处分行为的规制和救济。《物权法》第1百06条第
1、第2款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。”第3，最高院在司法解释中对无权处分合同处理的规定。《最高院买卖合同司法解释》第3条规定：“当事人1方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
3、无权处分的房屋买卖合同的法律处理(1)“甲卖乙物”合同的法律处理这种情形最为常见的是拆迁安置房交易，因为拆迁安置过程中1家基本会分得多套房，并且房主从签订拆迁安置协议到拿到房屋再到办理产证需要1段较长的时间。在这段漫长的时间内，房主将其中1套房屋交易流转出去也是非常普遍的现象。案例1就是该情形的1种抽象表达。案例1中甲系无权处分人，乙系房屋所有权人，丙系买受人。第1，甲与丙签订的房屋买卖合同合法有效。根据《最高院买卖合同司法解释》的规定，甲与丙签订的合同虽属无权处分合同，但是该合同不具备《合同法》第5十2条规定的无效情形，因此合同合法有效。第2，甲与丙签订的合同能否履行需要具备1定条件。这个条件就是甲与乙完成安置房的交付和所有权转移登记。否则，甲因为未取得对房屋A的登记所有权而无法实现向丙转让物权。第3，丙不因善意取得而取得房屋A的所有权。丙对甲不享有房屋A的物权是明知的，虽然支付了合理的价格对价，但是丙并未实际取得房屋所有权登记，因此丙未取得房屋A的所有权。第4，丙只能向甲主张相应的合同责任。因合同无法实际履行导致丙签订合同的目的无法实现，并且过错责任在甲，因此丙有权选择行使法定解除权并要求甲赔偿相应的损失。这里需要说明1点的是案例1中甲是因为未积极与乙办理交房事宜而导致无法取得房屋所有权。实践中因为房价的上升导致许多“甲”故意不去拿房，此时丙就无法实现拿房的目的而只能选择解除合同并要求赔偿。等丙解除合同后，甲立即与乙办妥交房手续并转手出售获得差价。如此1来，丙会陷入非常被动的地步，不但拿房的合同目的无法实现而且可主张的赔偿数额因为没有统1标准而无法量化和期待。(2)无权代理合同的法律处理在目前实践中无权代理处分合同应当说是比较少见的，主要是这样操作的成本和难度都太大。1般买受人都有相当的谨慎意识，未见到房屋所有权人的亲自授权，或该授权未经公证，是不太会凭1纸简单的书面授权就与代理人签订买卖合同。案例2是经抽象后的1个典型无权代理合同。案例2中甲系无权代理人(广义的无权处分人)，乙系房屋所有权人，丙系买受人。第1，甲与丙签订的合同合法有效。这个有效有1定的前提，即合同内容绝对有效，合同主体待定。如果乙对合同内容予以追认，则合同对乙和丙有效;如果乙拒绝对合同内容追认，则合同对甲和丙有效。从案例描述来看，乙是不愿意对合同内容追认的，那么合同在甲和丙之间有效。第2，买卖合同无法实际履行。因为乙不对合同内容追认，而甲又不实际享有房屋A的所有权，根据合同内容丙享有的权利则成了水中月。此时甲的无权代理转化成了案例1中所说的无权处分。第3，丙是否取得涉案房屋的所有权需要考察丙是否尽到了善意第3人的注意义务。案例2中丙并未办理房屋与所有权转移登记，因此丙仍不享有房屋A的所有权。第4，丙只能向甲主张违约责任。(3)“甲卖与乙共有物”的法律处理这种法律纠纷多发于婚姻家庭关系中，我国婚姻法对夫妻财产采共有制为原则、分别制为例外的原则，因此只要是婚后所得财产，均属夫妻共同所有而不论登记为谁。这就为交易纠纷的发生埋下了伏笔。案例3中的房屋买卖合同合法有效，甲构成无权处分也无异，丙是否能取得房屋所有权则需要取决丙是否满足善意取得制度。如果甲丙在乙发觉此事之前就已经完成办理了过户手续，那么房屋所有权转移事实已经成就，乙只能向甲主张侵害物权的责任。潍坊律师网页链接案例4中实际区分了3种类型，其中类型1的本质与案例31致，故不在此赘述。类型2与类型3的无权处分又与表见代理制度相关联。根据我国婚姻法的相关规定，夫妻对共有财产有同等处置权利。那么在类型2和类型3中能否运用表见代理制度来进行说明?根据目前司法实践的操作，夫或妻未经对方同意单方处分夫妻共同财产的，不能简单地认为可以构成表见代理。第1，甲处分夫妻共同财产的行为构成无权处分，但该处分合同属合法有效。第2，丙不能取得房屋A的所有权。房屋未登记在甲的名下，虽然甲与乙系夫妻关系，但在重大财产处理上应当有夫妻双方的共同处分意思，在仅有甲单方意思表示的情况下，丙受让房屋A不能认定为善意。第3，丙与甲在此次交易过程中均有过错，双方按照各自的过错情节对违约责任承担各自的责任。
3、宣告婚姻无效代理词怎么写?
对于婚姻无效的救济手段，有行政复议和民事诉讼两种，1般情况下，当事人会通过诉讼的方式解除无效的婚姻关系。如果本人不便参与庭审的，可以委托代理人处理。律师接手这类案件后，要写1份代理词。那么，宣告婚姻无效代理词怎么写?下面我们通过本文1起了解下。 宣告婚姻无效代理词 审判长、审判员：我依法担任被告L某的诉讼代理人，根据与本案有关的事实、证据和法律依据，提出以下代理意见：
1、关于婚姻关系由于双方缺乏法律知识以及受农村传统的风俗习惯影响，原告F某(女方)和被告L某(男方)确系姨表兄妹结婚，违反了《婚姻法》的强制性规定，本着实事求是的原则，被告同意人民法院依法宣告婚姻无效。但是原告在诉状中对被告的恶语中伤纯属子虚乌有，没有任何证据证实，依法应予澄清。
2、关于子女抚养问题双方共同生活期间生育的儿子现年十岁，1直随被告1家共同生活，孩子本人也明确表态在父母分开以后愿意随父亲1起生活，为了有利于孩子的健康成长，请求法院依法判决由被告抚养儿子，原告应当依法支付合理的生活、教育经费。
3、关于财产分割问题
1、2002年移民建房时所建3层楼房产权属于被告的父亲，有村委会出具的证明为证，原告无权对此主张权利，法院应当驳回原告的该部分诉讼请求。
2、所建平房的建筑材料是从被告父母所有的老房子上拆下来的，该平房的价值必须减掉建筑材料的价值，因为建筑材料的价值属于被告的父母所有，同样有村委会出具的证明为证。原、被告双方只能分割该平房的剩余价值。
3、依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(1)》第十5条规定，双方共同生活期间所积累的财产，包括由原告保管的银行存款十2万元在内，属于双方共同所有，应当依法进行合理分割。原告隐匿、转移银行存款的行为严重违法，法院理应制止并予纠正。以上意见，请予审议。被告代理人：江西某某律师事务所律师 沈某某2○○7年9月4日由此可见，在大多数情况下，当事人会聘请律师作为代理人，发起确定无效婚姻诉讼。在宣告婚姻无效代理词中，律师会对当前的婚姻关系中的无效成分做出阐述，用事实和证据材料支撑观点。另外，针对财产分割和子女抚养等问题，也应该在代理词中有所体现。 延伸阅读： 2018年新婚姻法的规定是什么 2018最新婚姻法司法解释3全文 婚姻效力是1审终审吗。
4、夫妻共有财产适用无权处分吗
在夫妻双方的情感破裂之后，夫妻其中1方擅自做主分割共有财产时产生的纠纷会很多，而往往受害人不知该如何用法律手段来保护自身的合法权益，那么今天小编就跟大家讨论1下，遇到夫妻共有财产适用无权处分吗的问题，应该如何拿起法律武器，武装自已，保护自己的合法权益，敬请大家知悉。
1、案情李某与王某系夫妻关系，于1993年购买房屋1幢，共同居住。2002年3月6日，因家庭矛盾，双方发生纠纷，进行争吵。李某1气之下，离家出走。4月1日，王某与刘某联系，商量将房屋卖给刘某。双方商定价格为60万元，当天交付了房屋和全部购房屋款，1起去当地房屋管理部门办理房屋所有权转移手续。当工作人员询问王某的丈夫对卖房的意见时，王某谎称其丈夫长期在外工作，不管家事，遂办理了房屋产权转移手续，将房屋转到刘某名下。10日后，此事被李某发现，找刘某要房，被刘某拒绝。李某以王某为被告，刘某为第3人，向人民法院起诉，要求刘某返还财产。
2、对本案的几种处理意见对本案如何处理，形成了几种不同的观点。第1种观点认为，夫妻双方共同购买的房屋，为共同共有。如果按份额分，每人各有1份，同时也享有1半的处分权。王某未经其丈夫的同意，擅自处分共有房屋，侵害了李某的那1半共有权，所以该房屋买卖关系1半有效1半无效，王某应给李某1半的房屋款，即可确认该房屋买卖关系有效。第2种观点认为，该房屋是夫妻共同共有的财产，在夫妻关系存续期间，不分份额，共同享有所有权。王某处分夫妻共同共有财产，未经其配偶同意，其行为无效，刘某不能取得该房屋的所有权。第3种观点认为，对共同共有的财产进行处分，应当由共同共有人1致进行，1方擅自处分，原则上应属无效;但是如果第3人是善意、有偿取得的，应当依照善意取得的原理，确认该买卖关系成立，保护善意第3人的合法利益。本案的第3人刘某对于买卖房屋是善意的，且交付了房屋款，取得了买卖的房屋，办理了房屋所有权转移手续，买卖关系成立，应认定买卖关系有效。第4种观点认为，不动产的所有权1般都要进行过户登记，出让时必须出示权利证书，因而不应适用善意取得制度。
3、评析：夫妻共有财产适用无权处分吗对于这个案例进行正确分析处理,首先要在法律上弄清这么几个问题:其1,王某处分的财产是否属于夫妻共有财产;其2,王某的行为是否属于夫妻日常家事代理的范围;其3，对共有财产中不动产的无权处分能否使用善意取得。(1)夫妻共有财产关于夫妻共有财产,我国新《婚姻法》17条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:工资、奖金;生产、经营的收益;知识产权的收益;继承或赠与所得的财产,但遗嘱或赠与合同确定只归夫妻1方的财产除外;其他应当归共同所有的财产。该案中刘某处分的房屋是夫妻关系存续期间李某与王某共同购买的,而该案中的夫妻并没有采取约定财产制,显然该房屋属于夫妻共有财产。根据新《婚姻法》和《民法通则》的有关规定, 夫妻共有财产是共同共有财产，夫妻双方对这些财产拥有平等的占有权、使用权、管理权、收益权和处分权。对共有财产的任何处分行为都应由双方协商1致。任何1方违背对方意志擅自处理共有财产，都构成对他方合法权益的侵害。其中需要特别强调的是处分权。处分权是指依法对物进行处置以决定物的命运的权能，是所有权的最高表现形式。它包括事实上的处分和法律上的处分两种形式。事实上的处分是指对物的实物形式进行处分，从而导致物的形体的变更或消灭。法律上处分上指通过不同法律行为对物进行种种处置，包括转让物的所有权，设定他物权和需要转移物的占有的债权。夫妻1方擅自处分夫妻共有财产。这主要是指夫妻1方未经对方同意，甚至在对方强烈反对的情况下，对某项重要夫妻共有财产作出处分。这当然违背了夫妻财产关系的基本准则。因为夫妻双方对共有财产依法享有平等的处分权。任何1方均无权擅自作出夫妻共有财产的重大处分行为。对夫妻共有财产的处分权应由夫妻双方共同行使,1方处分共有财产,须得对方同意。(2)家事代理权该案中王某未征得丈夫的同意,擅自处分共有财产的行为,是否1定侵害了丈夫的财产所有权呢?不1定。还要看王某的行为是否属于夫妻日常家事代理的权限范围。家事代理权是传统民法亲属法中用以规制夫妻关系或家庭关系的1项重要制度。其发源于罗马法，后来为早期资本主义立法理论所继承。早期的理论依据在于家事委任说,即妻的理家权是由夫的委托而发生的。经过2百年的发展社会结构发生了极大的变化,男女同权运动得到广泛认同,夫妻互享有家事代理权的主张逐渐得到越来越多的承认,并直接影响着某些资本主义国家亲属法修订活动。大陆法系,德国、法国、瑞士都有关于家事代理权的规定。如1965年修正的法国民法典220条规定,夫妻双方有平等的日常家事代理权。德国民法典认为日常家事代理权为法定代理权的1种。而瑞士民法将此权认定为法定的婚姻团体的代表。英美法系国家也有家事代理的规定,但其允许的代理范围较之大陆法系国家的规定要小1些。英美普通法认为,如果已婚妇女同她的丈夫共同生活,就要假定她有以她丈夫的信誉担保的隐含代理权,即凡1切家务方面的必需品都要委托妻子管理的这种代理权;如对丈夫、妻子、儿童以及全家人所应用的商品或服务的合理供应,这些商品和服务按照他们的生活条件应是种类适宜,数量充足,而且是实际需要的,妻以夫的名义与商人交易,只要夫表示反对的,法律即认为妻有代理权。虽然各国的立法表述不同,但大家普遍认为日常家事代理权是基于夫妻身份应当享有的权利,其范围限于日常家事,且在行使时不必以被代理人的名义,这也是与1般代理权的不同之处。在我国婚姻法的修改讨论中有不少学者提出明确增加这1内容规定,但从新《婚姻法》看,家事代理权问题仍没在条文中出现,这不能说是1个遗憾。最高人民法院公布的《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(1)》第十7条对“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，作出明确的解释为：“(1)夫或妻在处理夫妻共有财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共有财产的，任何1方均有权决定。(2)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得1致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另1方不得以不同意或不知道为由对抗善意第3人。”这是我国有权机关首次以司法解释的形式将家事代理权确立为我国的1项民事法律制度，为处理夫妻之间因行使代理权产生的纠纷提供了法律依据。日常家事代理权的确立具有重要意义。首先，婚姻生活中，日常需要处理的事务琐碎繁多，夫妻确有相互代理的需要。这种代理基于配偶身份而产生，不以明示为必要，与1般的民事代理不同。其次，日常家事代理主要是为婚姻共同生活的便利而设置的，有助于节省婚姻成本和社会成本。同时，赋予配偶日常家事代理权符合婚姻当事人相互信任的意思，是对夫妻当事人真实意思的推定，符合当事人本人的利益。如果在日常生活中，凡涉及夫妻2人的事都须双方协商确定，势必会加大婚姻生活成本，给生活带来不便。第3，确定夫妻日常家事代理权有利于维护交易秩序，有利于维护善意第3人合法权益。但是，目前我国的司法解释，也只是确认了家事代理权这1制度，对它的范围、具体适用等方面，在法律当中并没有规定。这就使这1制度的实际运用价值受到了影响。根据各国立法的规定及我国的实际情况，日常家事代理的范围仅限于日常家事。这里所谓日常家事，是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活必要的事项,如购物、保健、衣食、娱乐、医疗、雇工、子女教育等等。关于日常家事的具体范围各国规定不同，但各国法律都用专门法条对1些家庭生活中的重大事项作出限制性规定。这里具体包括：(1)送养、收养子女。根据我国《收养法》的规定，送养子女须由生父母共同送养。生父母1方不明或者找不到的除外。有配偶者收养子女必须夫妻共同收养。《日本民法典》也有相同的规定。如第条规定“有配偶者应与配偶共同收养未成年的养子女。”第条规定“养父母为夫妻而与未成年人终止收养时，夫妻应共同为之。”(2)与家庭生活密切相关的价值较大的动产及不动产之处置。因为这种处置行为本身就是对家庭生活重大事项的决定，因此有的虽为家庭日常生活所必需，但法律法规规定必须经夫妻双方协商，取得意见1致，才可以作出。比如——我国1994年出台的《城市房地产管理法》第3十7条也作出类似规定：“下列房地产，不得转让：……(4)共有房地产未经其他共有人同意的。”(3)对家庭生活有很大影响，与家庭生活状况不相适应，明显过分的购买、消费行为。比如《法国民法典》规定，视家庭生活状况，视所进行的活动是否有益，对明显过分的开支，不发生连带责任。同时还规定以分期付款方式进行的购买以及借贷，如未经夫妻双方同意，亦不发生连带责任，但如此种购买与借贷数量较少，属于家庭日常生活之必要，不在此限。1方滥用日常家事代理权,他方虽可限制,但不得对抗善意第3人。当然,明知夫妻1方越权代理仍然与之为法律行为的恶意第3人,不得主张代理权的存在。总之,夫妻日常家事代理权既要保护夫妻日常生活的便利,又要限制1方滥用代理权;既要保护夫妻的共有财产,又不能对抗善意第3人。事实上,凡法律规定有日常家事代理权的国家和地区,法律本身对日常家事代理权及其责任都有明确的规定,因此只要第3人了解到这是在日常家务范围内的行为即足以满足需要。但因日常家务的范围具有1定的灵活性,如前所述因人因事都会有所变化,第3人从行为的外部很难做出是否属于有权代理的正确判断。因此许多大陆法系国家和地区,为保护无过失第3人之利益,承认使用表见代理,即行为人虽无代理权,但善意第3人客观上有充分理由相信行为人具有代理权而与其为民事行为,法律强制该民事行为的后果由被代理人承担。家事代理权是1种特殊的民事代理权，它同样也具有对内、对外两种效力、法律对其进行合理的限制，对内可以保护夫妻个人财产和共有财产的合法权益免受对方的任意侵害;对外可以保护善意第3人的财产权益，保障市场交易的动态安全。但是，对于明显超出了家事代理权范围的事项，不能适用表见代理的规定，在这种情况下，相对人的利益如何保护呢?此时应考虑能否构成善意取得，通过善意取得制度保护相对人的利益。如果相对人出于恶意，自无保护的必要。本案中,王某擅自处分共有财产的行为超越了日常家事代理的权限范围,已构成无权处分。那么,相对人刘某能否根据善意取得制度取得所有权,关键看他取得财产时是否处于善意。(3)共有财产无权处分的善意取得善意取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第3人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。实行善意取得的结果，是物之原所有人丧失其所有权，善意受让人则取得所有权。善意取得制度，是民法物权法的1项重要的制度，对于保护善意取得财产的第3人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。我国最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定,共有人“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,1般认定无效。但第3人善意、有偿取得该财产的,应当维护第3人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的赔偿。” 国外民法规定善意取得制度，并不包括不动产的善意取得，只适用于动产范围。我国最高人民法院在上述司法解释中，却将不动产也包括在善意取得制度中。这样规定是否合适，其依据何在，值得我们研究和分析。对于本条司法解释究竟应当怎样理解，学者有不同的看法。1种意见认为。本条司法解释确立了我国的善意取得制度，在司法实务中依照这1司法解释，全面适用善意取得原则。另1种意见认为，上述意见值得商榷，理由是，本条司法解释明文限制在共同共有财产交易的场合，才适用善意取得制度，在更广阔的1般财产的交易场合，则排除在外，因而，确立中国完整的善意取得制度，路途尚远。其实，该司法解释之所以这样规定是有它的立法考虑和价值取舍的。第1，如果完全从共同共有人的共同利益出发，依出让人无权处分而确认该处分行为无效，有可能损害善意取得人的合法权益。第2，如果完全从交易安全和社会秩序出发，依物权公示原则而确认买卖关系有效，就使共同共有人的共同权利无法得到切实的保障，则完全牺牲了共同共有人的共同利益，有损于民法权利本位的立场。共同共有的效力之1，就是限制共同共有人对共同共有财产的处分权，既不能处分全体共同共有财产而使共同共有关系消灭，也不能由个别共同共有人擅自处分部分共有物。因此，这种选择不足取。否则就失去了民法保护共同共有的原本意义。第3，采取折衷主义立场，既能维护共同共有人的共同利益，又能维护交易规则和交易秩序，兼顾交易的静态安全和动态安全，着力于保护善意买受人的合法权益，最为可取。进行法的解释时，不可能不进行利益衡量，因为法是为解决社会现实中发生的纷争而作出的基准。最高人民法院在对这1问题进行司法解释时，当然也不可能不进行价值判断和利益选择。面对两种各有利弊的选择，转而采取折衷主义立场，各取两种选择之利，各避两种选择之弊，创设了现在的司法解释，在确认共同共有人之1未经全体共有人1致同意而擅自处分共有财产，1般应认定无效的1般原则的基础上，确认对善意买受人亦应予以法律保护的立场，趋利避害，具有重要的实践意义。 共同共有中的善意取得，是以牺牲其他共有人的利益而保护善意受让人的利益，依此维持交易安全和交易秩序，因而在具体适用中，必须严格按照其构成要件的要求，从严掌握。依据上述司法解释之规定，在我国司法实践中适用善意取得制度必须满足下列条件：(1)处分财产的出让人必须是财产部分共有人而非无所有权人。(2)财产受让人在取得财产时必须是善意且无过失的，即受让人在取得财产时不知道并且也无理由知道出让人是无权处分人。(3)财产受让人必须是有偿取得财产的，即向出让人支付了与财产相当的对价。受让人因继承、接受赠送取得财产，不适用善意取得。另如果受让人以过于低廉的价格取得财产的，则推定受让人在取得该财产时是应当知道出卖人是无权处分人，因此其恶意取得的财产不受法律保护。(4)共有财产既可以是动产，也可以是不动产，其中不动产主要是指共有房屋。如果第3人取得财产时构成善意取得的，其即时取得的财产所有权受到法律保护，不受任何人追夺。原财产所有人丧失其所有权，但产生侵权赔偿请求权，可以要求非法出让人赔偿其因此受到的损失。反之，如果第3人取得财产时不构成善意取得的，受让人应当向原所有权人返还财产。本案当中，刘某善意、有偿地取得王某出卖的房屋，符合善意取得的构成要件。应发生善意取得的法律效力，受让人刘某即时取得受让财产的所有权，原所有权人对该财产的所有权归于消灭，并不得向善意受让人请求返还原物。李某作为该房屋的共同共有人之1，应当承担该房屋买卖关系的后果。因为李某与王某为夫妻，其财产所有关系为共同共有，其获得的卖房款为共同共有，共同享有该房款的所有权，因而不存在李某财产损失的补偿问题。第3，采取折衷主义立场，既能维护共同共有人的共同利益，又能维护交易规则和交易秩序，兼顾交易的静态安全和动态安全，着力于保护善意买受人的合法权益，最为可取。进行法的解释时，不可能不进行利益衡量，因为法是为解决社会现实中发生的纷争而作出的基准。最高人民法院在对这1问题进行司法解释时，当然也不可能不进行价值判断和利益选择。面对两种各有利弊的选择，转而采取折衷主义立场，各取两种选择之利，各避两种选择之弊，创设了现在的司法解释，在确认共同共有人之1未经全体共有人1致同意而擅自处分共有财产，1般应认定无效的1般原则的基础上，确认对善意买受人亦应予以法律保护的立场，趋利避害，具有重要的实践意义。 共同共有中的善意取得，是以牺牲其他共有人的利益而保护善意受让人的利益，依此维持交易安全和交易秩序，因而在具体适用中，必须严格按照其构成要件的要求，从严掌握。依据上述司法解释之规定，在我国司法实践中适用善意取得制度必须满足下列条件：(1)处分财产的出让人必须是财产部分共有人而非无所有权人。(2)财产受让人在取得财产时必须是善意且无过失的，即受让人在取得财产时不知道并且也无理由知道出让人是无权处分人。(3)财产受让人必须是有偿取得财产的，即向出让人支付了与财产相当的对价。受让人因继承、接受赠送取得财产，不适用善意取得。另如果受让人以过于低廉的价格取得财产的，则推定受让人在取得该财产时是应当知道出卖人是无权处分人，因此其恶意取得的财产不受法律保护。(4)共有财产既可以是动产，也可以是不动产，其中不动产主要是指共有房屋。如果第3人取得财产时构成善意取得的，其即时取得的财产所有权受到法律保护，不受任何人追夺。原财产所有人丧失其所有权，但产生侵权赔偿请求权，可以要求非法出让人赔偿其因此受到的损失。反之，如果第3人取得财产时不构成善意取得的，受让人应当向原所有权人返还财产。本案当中，刘某善意、有偿地取得王某出卖的房屋，符合善意取得的构成要件。应发生善意取得的法律效力，受让人刘某即时取得受让财产的所有权，原所有权人对该财产的所有权归于消灭，并不得向善意受让人请求返还原物。李某作为该房屋的共同共有人之1，应当承担该房屋买卖关系的后果。因为李某与王某为夫妻，其财产所有关系为共同共有，其获得的卖房款为共同共有，共同享有该房款的所有权，因而不存在李某财产损失的补偿问题。延伸阅读： 结婚前男方买的房子,现在离婚房子是夫妻共有财产吗 离婚时如何区分家庭共同财产与夫妻共有财产 擅自处理夫妻共有财产，是否有效。
5、房屋买卖居间合同无权处分的法律后果是怎样的
(1)无权处分无权处分1般是指对涉案房屋(房屋A)无处分权的人(甲)，对外(丙)以自己(甲)的名义将涉案房屋出售给案外人(丙)。从“无权处分”的概念来看，无权处分有这样1些特征：1.房屋的出售人不享有房屋所有权，这是无权处分最根本的特征。无权可能是根本没有所有权，也可能是只享有部分所有权。2.出售房屋的人对外以自己的名义，这是无权处分的形式特征。无权处分虽然不享有涉案房屋的所有权，但是房屋出售人却是以自己的名义而非房屋实际所有人的名义对外进行出售。3.出售房屋实际分为两个阶段的行为，这也是学界和实务界最引起争论之所在。无权处分1般先是为就涉案房屋的处分签订房屋买卖合同，之后再依据房屋买卖合同就涉案房屋进行物权转移。前述案例中，案例
1、
3、4中甲均构成无权处分，但是案例1中的甲属于事实上的无权处分，为最典型的无权处分;案例
3、4中的甲属于法律上的无权处分，为最常见的无权处分。(2)无权代理无权代理是指涉案房屋(房屋A)的出售人(甲)对外(丙)以房屋所有权人(乙)的名义将涉案房屋出售给案外人(丙)。无权代理与无权处分的本质区别在于房屋出售人究竟是以谁的名义进行处分行为。从这1点讲，无权代理不能等同于狭义的无权处分，但是我们也要注意到，在无权代理出售房屋的情形下，出售行为并非房屋所有权人真实意思表示的体现，因此也属于广义上的无权处分。前述案例2即属于这种无权代理。(3)无权处分的效力根据前述，无权处分实际上有两个阶段，第1阶段是为实现物权转移的债权行为，第2个阶段才是本质意义上的处分行为。因此探讨无权处分行为的效力，对这两阶段的行为的效力均需要作出判断。按照《物权法》的立法精神，已经将债权行为和物权行为做了分离，两者之间的效力不直接互相否定，即债权行为的效力不以物权行为的效力为前提，同样物权行为的效力也不以债权行为的效力为前提。房屋物权的转移需要登记，该物权行为的操作实际上还有行政主管部门的把关审核，在实践中发生的纠纷较少，更多的是集中在债权行为。关于无权处分合同的效力，《合同法》第5十1条如此规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”反面解释即权利人未追认或1直未取得处分权的，合同无效。该条规定被称誉称为中国民法上的“精灵”，在理论界和实务界都引发了极大的争论。如果将无权处分作广义的解释，那么无权处分合同的无效结论将会严重扰乱房屋交易秩序。在未对无权处分合同的概念作出明确的界定情况下，立法者在《物权法》设置了善意取得制度进行弥补。但是善意取得制度有着严格的条件限制，故最高院又进1步突破，在《买卖合同司法解释》中明确法院不支持无处分权合同无效。故实践中，无权处分合同的效力已经被认可。(4)善意取得善意取得制度是《物权法》设置的保障善意第3人的1个制度。善意取得的成立，需要满足3个条件：1.受让人是善意的，这是善意取得制度的制度根源。无权处分的结果导致物权转移给第3人，如果该第3人没有任何过错，从保护交易秩序和第3人的角度出发，均应当确认善意第3人取得物权的合法性。2.受让人支付了合理的价格对价。该条件其实是对第1个条件的细化，何从判断主观善意?内心的意思往往无法探知，只能从客观的行为去判断。交易的1个重要因素就是价格，如果以低价购进，则很难认定买受人的善意。3.物权转移已经完成。这是1个实践性的要求。善意保护制度是在平衡实际权利人和买受人的权益。当物权转移已经完成，交易的事实已经成就，推翻现状让实际权利人取回物权，对整个交易秩序是大的破坏，因此不应当支持;而在物权未发生转移的情况下，无权处分的行为只完成了1半，保持原有的权属关系更利于整个社会秩序。(5)相关法律规定通过前面论述，我们再从法律规定的角度重新梳理1下有关无权处分的法律处理问题：第1，《合同法》对无权处分和无权代理合同的效力规定。无权处分合同和无权代理合同都是效力待定合同。《合同法》第5十4条第1款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第5十1条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第2，《物权法》规定的善意取得制度是对无权处分行为的规制和救济。《物权法》第1百06条第
1、第2款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。”第3，最高院在司法解释中对无权处分合同处理的规定。《最高院买卖合同司法解释》第3条规定：“当事人1方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
3、无权处分的房屋买卖合同的法律处理(1)“甲卖乙物”合同的法律处理这种情形最为常见的是拆迁安置房交易，因为拆迁安置过程中1家基本会分得多套房，并且房主从签订拆迁安置协议到拿到房屋再到办理产证需要1段较长的时间。在这段漫长的时间内，房主将其中1套房屋交易流转出去也是非常普遍的现象。案例1就是该情形的1种抽象表达。案例1中甲系无权处分人，乙系房屋所有权人，丙系买受人。第1，甲与丙签订的房屋买卖合同合法有效。根据《最高院买卖合同司法解释》的规定，甲与丙签订的合同虽属无权处分合同，但是该合同不具备《合同法》第5十2条规定的无效情形，因此合同合法有效。第2，甲与丙签订的合同能否履行需要具备1定条件。这个条件就是甲与乙完成安置房的交付和所有权转移登记。否则，甲因为未取得对房屋A的登记所有权而无法实现向丙转让物权。第3，丙不因善意取得而取得房屋A的所有权。丙对甲不享有房屋A的物权是明知的，虽然支付了合理的价格对价，但是丙并未实际取得房屋所有权登记，因此丙未取得房屋A的所有权。第4，丙只能向甲主张相应的合同责任。因合同无法实际履行导致丙签订合同的目的无法实现，并且过错责任在甲，因此丙有权选择行使法定解除权并要求甲赔偿相应的损失。这里需要说明1点的是案例1中甲是因为未积极与乙办理交房事宜而导致无法取得房屋所有权。实践中因为房价的上升导致许多“甲”故意不去拿房，此时丙就无法实现拿房的目的而只能选择解除合同并要求赔偿。等丙解除合同后，甲立即与乙办妥交房手续并转手出售获得差价。如此1来，丙会陷入非常被动的地步，不但拿房的合同目的无法实现而且可主张的赔偿数额因为没有统1标准而无法量化和期待。(2)无权代理合同的法律处理在目前实践中无权代理处分合同应当说是比较少见的，主要是这样操作的成本和难度都太大。1般买受人都有相当的谨慎意识，未见到房屋所有权人的亲自授权，或该授权未经公证，是不太会凭1纸简单的书面授权就与代理人签订买卖合同。案例2是经抽象后的1个典型无权代理合同。案例2中甲系无权代理人(广义的无权处分人)，乙系房屋所有权人，丙系买受人。第1，甲与丙签订的合同合法有效。这个有效有1定的前提，即合同内容绝对有效，合同主体待定。如果乙对合同内容予以追认，则合同对乙和丙有效;如果乙拒绝对合同内容追认，则合同对甲和丙有效。从案例描述来看，乙是不愿意对合同内容追认的，那么合同在甲和丙之间有效。第2，买卖合同无法实际履行。因为乙不对合同内容追认，而甲又不实际享有房屋A的所有权，根据合同内容丙享有的权利则成了水中月。此时甲的无权代理转化成了案例1中所说的无权处分。第3，丙是否取得涉案房屋的所有权需要考察丙是否尽到了善意第3人的注意义务。案例2中丙并未办理房屋与所有权转移登记，因此丙仍不享有房屋A的所有权。第4，丙只能向甲主张违约责任。(3)“甲卖与乙共有物”的法律处理这种法律纠纷多发于婚姻家庭关系中，我国婚姻法对夫妻财产采共有制为原则、分别制为例外的原则，因此只要是婚后所得财产，均属夫妻共同所有而不论登记为谁。这就为交易纠纷的发生埋下了伏笔。案例3中的房屋买卖合同合法有效，甲构成无权处分也无异，丙是否能取得房屋所有权则需要取决丙是否满足善意取得制度。如果甲丙在乙发觉此事之前就已经完成办理了过户手续，那么房屋所有权转移事实已经成就，乙只能向甲主张侵害物权的责任。潍坊律师网页链接案例4中实际区分了3种类型，其中类型1的本质与案例31致，故不在此赘述。类型2与类型3的无权处分又与表见代理制度相关联。根据我国婚姻法的相关规定，夫妻对共有财产有同等处置权利。那么在类型2和类型3中能否运用表见代理制度来进行说明?根据目前司法实践的操作，夫或妻未经对方同意单方处分夫妻共同财产的，不能简单地认为可以构成表见代理。第1，甲处分夫妻共同财产的行为构成无权处分，但该处分合同属合法有效。第2，丙不能取得房屋A的所有权。房屋未登记在甲的名下，虽然甲与乙系夫妻关系，但在重大财产处理上应当有夫妻双方的共同处分意思，在仅有甲单方意思表示的情况下，丙受让房屋A不能认定为善意。第3，丙与甲在此次交易过程中均有过错，双方按照各自的过错情节对违约责任承担各自的责任。
6、禁止风险代理的案件主要有哪些
风险代理合同有1个最显著的特征，其实就是这场官司是要以赢为目的的，否则的话，律师事务所到最后是收取不到相应的费用的。当然，风险代理在很大程度上是取决于委托方和律师双方自己来约定的，可有时也断然不是我们就能随便的和律师签订这种风险代理合同的。也要稍微的留意1下国家规定的禁止风险代理的案件主要有哪些?
1、禁止风险代理的案件主要有哪些? 《律师服务收费管理办法》第十1条、第十2条、第十3条第2款分别规定：“办理涉及财产关系的民事案件时，委托人被告知政府指导价后仍要求实行风险代理的，律师事务所可以实行风险代理收费，但下列情形除外： (1)婚姻、继承案件; (2)请求给予社会保险待遇或者最低生活保障待遇的; (3)请求给付赡养费、抚养费、扶养费、抚恤金、救济金、工伤赔偿的; (4)请求支付劳动报酬的。 禁止刑事诉讼案件、行政诉讼案件、国家赔偿案件以及群体性诉讼案件实行风险代理收费。 注意：实行风险代理收费，律师事务所应当与委托人签订风险代理收费合同，约定双方应承担的风险责任、收费方式、收费数额或比例。
2、实行风险代理应当注意以下3方面问题： 第1，必须遵循公开公平、自愿有偿、诚实信用的原则。 即律师事务所首先应当向委托人告知律师收取代理费的政府指导价，被告知政府指导价后委托人仍要求实行风险代理的，律师事务所才可以实行风险代理收费，也就是说，是否实行风险代理应由委托人自行选择、决定;律师事务所不能为获取高额回报，而对委托人有所隐瞒。 第2，对以下8类案件不得实行风险代理收费：
1、婚姻、继承案件;
2、请求给予社会保险待遇或者最低生活保障待遇的;
3、请求给付赡养费、抚养费、扶养费、抚恤金、救济金、工伤赔偿的;
4、请求支付劳动报酬的;
5、刑事诉讼案件;
6、行政诉讼案件;
7、国家赔偿案件;
8、群体性诉讼案件。 第3，实行风险代理收费不得超过1定的金额，即最高收费金额不得高于收费合同约定标的额的30%，超标收取风险代理费属于违法行为。《中华人民共和国律师法》第4十条规定，律师在执业活动中不得利用提供法律服务的便利牟取当事人争议的权益。风险代理费1般是按当事人最终通过代理人的代理活动实现的标的额收取的，该标的额来源于其他当事人，收取过高的风险代理费实际上是1种“利用提供法律服务的便利牟取当事人争议的权益”的行为。前述案例中，某律师事务所请求支付高额代理费用之所以未获全部支持，原因之1就在于其把抚养费亦算入了风险代理收费的标的额范围，而实际上对于抚养费是禁止实行风险代理收费的。 由此可见，禁止风险代理的案件主要是包括以上8种的，所有的刑事案件和行政案件都不适用于风险代理。其次，比较常见的继承、婚姻官司，关于抚养费，抚恤金等这些民事纠纷也不能用风险代理。不过小编相信这1点所有的职业律师都是非常的清楚的，但是委托者自己也要掌握1些法律常识才能够避免在委托的时候陷于太被动的局面。 延伸阅读： 交通事故代理词之原告篇 招标代理合同管理制度的内容有哪些 无权代理的表现形式有哪些？。
